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숨겨진 세금을 주의하라

“주 거주지인 집을 팔았을 때 숨겨져 있는 세금을 주의하라!”

주 거주지인 집을 팔았을 때 일정조건을 충족할 경우, 싱글은 25만달러까지, 부부는 50만달러까지  양도소득을 공제 받는다는 것을 알고 계시는 분들이 많습니다. (Section 121)

그러나 일정조건을 충족해야 한다는 부분에 대해 정확히 알고 계시지 않으면 세금을 내셔야 할 수 있습니다.

  1. 소유 : 지난 5년 중 2년 이상 소유한 집이어야 합니다. 부부인 경우 부부 중 한 사람이라도 지난 5년 중 2년 이상 소유한 집이면 됩니다.
  2. 사용 : 지난 5년 중 2년 이상 주 거주지로 사용한 집이어야 합니다. 부부인 경우 소유권 조건과는 다르게 부부가 개별적으로 계산했을 때 각각  2년 이상 주 거주지로 사용한 조건에 부합해야 합니다.  2년 이상 사용했다면 공제 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족했으나 주거지로 사용한 날과 사용하지 않은 날의 비율대로 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.
  3. 주 거주지 공제 신청 기록 : 지난 2년 내에 주 거주지 양도 소득 공제를 받은 적이 있으면 다시 공제 신청할 수 없습니다.
  4. 집의 일부나 전부를 임대한 경우 :  방 하나를 임대했거나 집 전체를 일정기간을 임대해 소득이 발생한 경우, 그 기간동안 감가 상각비를 사용해 임대소득을 줄임으로써 세금혜택을 받을 수 있습니다. 이 임대기간 동안 사용한 감가 상각비가 살아나서 집 판매시 양도소득 공제 혜택을 받지 못하고 소득으로 계산됩니다. 이미 사용한 감가 상각비에 대한 양도소득세는 연방정부 세율 25%를 적용받습니다. 주정부 세금은 주별로 다르게 적용받습니다. 또한 임대한 부분의 비율대로 양도소득 공제를 받지 못합니다.
  5. 집을 이용해 세금 공제를 받은 경우 : 에너지 효율을 높이는 공사 및 태양열, 지력, 풍력을 이용한 집관련 공사를 해 국세청으로부터 세금 공제를 받은 적이 있다면 관련 공사비용 자체는 집의 구입가를 올려주어 양도소득을 내려주는 역할을 하는 반면, 소유기간동안 받았던 공사관련 세금 공제액만큼 다시 구입가를 내려주어 양도소득을 올려주는 효과를 가져옵니다.
  6. 동종 자산 투자로 인한 세금지연 혜택 (Section 1031 Exchange) : 지난 5년 내에 동종 자산 투자로 인한 세금지연 혜택을 받아 주 거주지를 구입한 경우는 양도소득 공제 혜택을 받을 수 없습니다.
  7. 배우자가 사망한 경우 : 위 조건을 충족한 상황에서 배우자가 사망한 시점으로부터 2년 내에 주 거주지를 처분했을 경우,  세금보고시 부부의 공제 혜택인 5십만달러 공제 혜택을 신청할 수 있습니다. 처분하는 시점에 재혼하지 않은 상황에 해당됩니다. 다만, 배우자 사망시 집의 소유권 형태에 따라 양도소득을 계산하는 집 구입가가 사망 당시의 싯가로 조정될 수 있어 세금혜택을 온전히 받을 수 있도록 전문가와 상의하실 것을 조언드립니다.

 

박소연 CPA / Choi Hong Lee & Kang LLP
213-550-2182

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