부동산 투자와 세금

I. 비거주 외국인(Nonresident Alien)의 미국내의 부동산 투자

미국내에서 투자용 주택, 콘도, 아파트, 상용 건물 및 토지 등의 부동산을 보유했을때 발생하는 임대 수입과 양도 소득에 관한 세금관계는 다음과 같습니다.

1. 부동산 임대 수입

임대 부동산과 관련되는 임대 수입과 발생되는 경비(부동산 융자 이자, 수리 비용, 재산세, 보험료, 청소비, 전기 요금…)에 대한 내역을 정리하여야 하며, 임대 부동산이 많을 경우에는 가급적 부동산 별로 따로 은행을 개설하여 관리하시는 것이 좋겠습니다. 임대 수입과 경비는 개인 소득세 신고시 부동산 별로 Schedule E를 사용하여 보고하게 됩니다.

2. 부동산 양도 소득

1년 이상 소유한 부동산을 매각하여 양도소득이 발생하면 연방정부에는 양도소득세 (Capital gain tax)를 납부해야하고 주 정부에는 소득세를 내야 합니다. 연방정부의 최고 양도소득세율은 15%로 일반 소득세율 (2006년 기준 35%) 보다 낮으나, 일반적으로 건물의 감가상각한 부분에 대한 일반 소득세율의 적용과 AMT(Alternative Minimum Tax)라는 별도의 세금이 가산될 수 있으므로, 실제 세금은 15%보다 높게 계산될 수 있습니다. 또한 주 정부는 특별히 양도소득세율이 없으므로 일반소득세율(최고 9.3%)의 적용을 받습니다. 부동산을 매각하여 생긴 소득은 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797을 사용하여 보고 해야 합니다.

3. 부동산 매각 방법에 따른 세금혜택

부동산 매각시에 동종자산교환 (1031 Like Kind Exchange)이나 분할 매각 (Installment Sales)을 통하여 양도소득에 대한 세금을 연장할 수도 있습니다.

1) 동종자산교환 (1031 Like Kind Exchange)
투자 또는 비지니스 용도의 자산( Personal or Real Property) 을 같은 종류의 투자 또는 비지니스 용도의 자산과 교환할 때 양도 소득에 대한 세금 납부를 연장해 주는 규정입니다. 임대용 콘도와 농장 간의 교환, 또는 오피스 빌딩과 아파트 빌딩간의 교환이 그 예가 됩니다. (그러나 이때 새로 받는 자산 의 가격이 파는 자산의 가격보다 적어, 돈이나 다른 종류의 자산(Boot)을 받게 되면 1031 Exchange 라도 그 받은 금액(Boot)에 대해서 세금을 내게 되어 있습니다.) Sec.1031 Exchange가 되기 위해서는, 갖고 있던 부동산을 팔기 전에 먼저 중개인(Accommodator or Intermediary)을 선정하여, 이 중개인이 부동산을 팔고 사는 계약 당사자가 되어야 합니다. 그리고, 부동산을 판 후 45일 이내에 어떤 부동산을 살 것인지 정해야 하고, 180일 이내에 새 부동산의 거래를 마쳐야 합니다. 또한, Sec.1031 Exchange는 반드시 미국내에 있는 부동산 끼리의 교환일 때만 가능합니다.

2) 분할 매각 (Installment Sales)
매각 대금을 오랜 기간동안 나누어 받는 방법으로, 양도소득을 매각이 일어난 시점에서 보고하지 않고 매각 대금을 받는 시점에 보고하기 때문에 여러해에 분할하여 세금보고할 수 있어 세금을 부분적으로 연장할 수 있으나 매각 대금을 한꺼번에 받을 수 없기 때문에 매각대금 전체를 다른 곳에 투자할 수 없다는 단점이 있습니다.

II. 비거주 외국인의 부동산을 통한 임대료 수입과 부동산 양도 소득에 대한 보고

비거주 외국인(Nonresident alien)은 Form 1040NR을 사용하여 세금 보고를 하셔야 합니다. 비거주 외국인의 미국내의 수입은 미국내의 사업과 밀접한 관련(effectively connected)이 있는 경우와 없는 경우를 명확히 구별하기가 쉽지 않으나, 각각의 경우에 따라 아래와 같이 다른 세율이 적용됩니다.

미국내의 사업과 밀접한 관련이 있는 경우에는 허용되는 경비를 공제한 후 미국 시민권자나 영주권자와 같은 세율을 적용합니다.
미국내의 사업과 밀접한 관련이 없는 경우는 경비를 공제하지 않은 수입에 30%의 세율(혹은 조세협정 세율)을 적용합니다.

일반적으로 임대료 수입은 30%의 세율이 적용되나, Internal Revenue Code Section 871(d)에 의거하여 부동산과 관련된 일정한 내용을 소득세 신고시 첨부하여 부동산을 통한 모든 임대료 수입이 미국내의 사업과 밀접한 관련이 있다는 선택(election)을 하실 수 있으며, 이 경우 임대시 발생되는 경비를 공제하실 수 있습니다.

미국내 부동산을 팔아서 생긴 소득의 경우는 미국내 사업과 밀접한 관련이 있는 것으로 간주되며, 미국 시민권자나 영주권자와 같은 세율이 적용되고 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797을 Form 1040NR에 첨부하여 보고하셔야 합니다.

III. 미국 거주자의 해외의 부동산을 통한 임대료 수입과 부동산 양도 소득에 대한 보고

미국의 시민권자나 영주권자는 전 세계에서 벌어 들인 수입(Worldwide income)을 합산하여 세금 보고를 하게 되어 있습니다. 그러므로 해외에 보유한 부동산으로 생긴 수입과 양도 소득도 반드시 그 내역을 개인 소득세 신고에 반영하셔야 합니다.

부동산 임대 수입
해외의 임대 부동산 관리를 해 주시는 분께 임대 수입과 임대시 발생되는 경비(주택 융자 이자, 수리 비용, 재산세, 보험료, 청소비, 전기 요금…)에 대한 내역을 정리해 둘 것을 요청하셔야 하며, 가급적 모든 수입과 지출을 한 은행을 통해 관리하시는 것이 좋겠습니다. 임대 수입과 경비는 개인 소득세 신고시 Schedule E를 사용하며 미국과 해외의 수입을 합산하여 보고하게 됩니다.

부동산 양도 소득
해외의 부동산을 팔아서 생긴 소득은 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797을 사용하여 보고 하셔야 합니다.

위의 경우, 한국의 국세청에 이미 세금을 납부했을 경우에는 해당 금액만큼 Form 1116(Foreign Tax Credit)을 사용하여 세금 감면을 받을 수 있습니다.