숨겨진 세금을 주의하라
“주 거주지인 집을 팔았을 때 숨겨져 있는 세금을 주의하라!”
주 거주지인 집을 팔았을 때 일정조건을 충족할 경우, 싱글은 25만달러까지, 부부는 50만달러까지 양도소득을 공제 받는다는 것을 알고 계시는 분들이 많습니다. (Section 121)
그러나 일정조건을 충족해야 한다는 부분에 대해 정확히 알고 계시지 않으면 세금을 내셔야 할 수 있습니다.
- 소유 : 지난 5년 중 2년 이상 소유한 집이어야 합니다. 부부인 경우 부부 중 한 사람이라도 지난 5년 중 2년 이상 소유한 집이면 됩니다.
- 사용 : 지난 5년 중 2년 이상 주 거주지로 사용한 집이어야 합니다. 부부인 경우 소유권 조건과는 다르게 부부가 개별적으로 계산했을 때 각각 2년 이상 주 거주지로 사용한 조건에 부합해야 합니다. 2년 이상 사용했다면 공제 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족했으나 주거지로 사용한 날과 사용하지 않은 날의 비율대로 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.
- 주 거주지 공제 신청 기록 : 지난 2년 내에 주 거주지 양도 소득 공제를 받은 적이 있으면 다시 공제 신청할 수 없습니다.
- 집의 일부나 전부를 임대한 경우 : 방 하나를 임대했거나 집 전체를 일정기간을 임대해 소득이 발생한 경우, 그 기간동안 감가 상각비를 사용해 임대소득을 줄임으로써 세금혜택을 받을 수 있습니다. 이 임대기간 동안 사용한 감가 상각비가 살아나서 집 판매시 양도소득 공제 혜택을 받지 못하고 소득으로 계산됩니다. 이미 사용한 감가 상각비에 대한 양도소득세는 연방정부 세율 25%를 적용받습니다. 주정부 세금은 주별로 다르게 적용받습니다. 또한 임대한 부분의 비율대로 양도소득 공제를 받지 못합니다.
- 집을 이용해 세금 공제를 받은 경우 : 에너지 효율을 높이는 공사 및 태양열, 지력, 풍력을 이용한 집관련 공사를 해 국세청으로부터 세금 공제를 받은 적이 있다면 관련 공사비용 자체는 집의 구입가를 올려주어 양도소득을 내려주는 역할을 하는 반면, 소유기간동안 받았던 공사관련 세금 공제액만큼 다시 구입가를 내려주어 양도소득을 올려주는 효과를 가져옵니다.
- 동종 자산 투자로 인한 세금지연 혜택 (Section 1031 Exchange) : 지난 5년 내에 동종 자산 투자로 인한 세금지연 혜택을 받아 주 거주지를 구입한 경우는 양도소득 공제 혜택을 받을 수 없습니다.
- 배우자가 사망한 경우 : 위 조건을 충족한 상황에서 배우자가 사망한 시점으로부터 2년 내에 주 거주지를 처분했을 경우, 세금보고시 부부의 공제 혜택인 5십만달러 공제 혜택을 신청할 수 있습니다. 처분하는 시점에 재혼하지 않은 상황에 해당됩니다. 다만, 배우자 사망시 집의 소유권 형태에 따라 양도소득을 계산하는 집 구입가가 사망 당시의 싯가로 조정될 수 있어 세금혜택을 온전히 받을 수 있도록 전문가와 상의하실 것을 조언드립니다.
박소연 CPA / Choi Hong Lee & Kang LLP
213-550-2182
